Moet Ajax de ArenA kopen?
Stadionbezit klinkt als een no-brainer. Meer inkomsten, meer controle, meer macht. Toch?
Onbeholpen is het mildste woord ervoor. Als Ajax de play-offs om een Conference League-ticket moet spelen, gebeurt dat niet in Amsterdam, maar in Volendam. In het stadion van een club die dit seizoen net is gepromoveerd.
Omdat Harry Styles op die datums de Johan Cruijff ArenA heeft geboekt, en de Britse artiest voorrang heeft op Ajax in het stadion dat de naam van de grootste Ajacied ooit draagt.
Supporters willen die play-offs liever helemaal niet. Ze betekenen dat Ajax is geëindigd op een plek waar Ajax (normaal gesproken) niet thuishoort. En áls ze gespeeld moeten worden, willen ze het eigenlijk niet weten. Want winnen is voor Ajax een plicht, en een avond in Volendam tegen een tegenstander die ruikt dat Amsterdam wankelt, is precies het soort scenario dat je niet wil zien gebeuren.
Dat het zover is gekomen, zegt iets over wie er écht gaat over het stadion waar Ajax thuis hoort te spelen. En die persoon zit niet op de Ajax-loonlijst.
Het is dezelfde onderliggende vraag die eerder dit jaar al opdook, toen PSV aankondigde het Philips Stadion uit te breiden naar 52.000–58.000 stoelen (groter dan de Johan Cruijff ArenA). Kosten: €350–400 miljoen, vrijwel zeker gefinancierd met schuld. Kan, want PSV bezit zijn stadion. Ajax niet.
Twee berichten, dezelfde vraag: loopt Ajax niet miljoenen mis? Zou het stadion gewoon moeten kopen? Is huren eigenlijk weggegooid geld?
De korte versie: nee, het is ingewikkelder dan dat. De langere versie volgt hieronder.
Wat betaalt Ajax nu eigenlijk?
Vóór de pandemie lagen de huisvestingskosten van Ajax rond de €10–12 miljoen per jaar. Uit de meest recente halfjaarcijfers (per 31 december 2025) blijkt dat de huisvestingskosten voor de eerste seizoenshelft uitkomen op €4,4 miljoen. Op jaarbasis dus ruwweg €8–9 miljoen. Een stuk lager dan vroeger.
De huurconstructie zelf is de afgelopen jaren tweemaal herzien. Onder het vorige contract werd de oude recette-afdracht (een percentage van de ticketopbrengst per wedstrijd) al vervangen door een vaste huur per wedstrijd, met verschillende tarieven per wedstrijdtype: vriendschappelijk, Eredivisie, Europees, beker en Ajax Vrouwen ieder een eigen bedrag.
In de nieuwe samenwerkingsovereenkomst die afgelopen zomer is ingegaan, is daar opnieuw een laag overheen gekomen: de huurtarieven voor Europese wedstrijden zijn nu variabel op basis van het toernooi waarin Ajax uitkomt.
Champions League is duurder dan Europa League, Europa League duurder dan Conference League. De gedachte daarachter: Ajax wil de kostenstructuur meer laten meebewegen met inkomsten die, afhankelijk van het Europese podium, óók sterk variëren.
Dat is het vertrekpunt. En het is een belangrijk getal, want alles wat volgt moet je afzetten tegen die ~€8 miljoen per jaar.
Wat is de ArenA eigenlijk voor een bedrijf?
Dit wordt vaak vergeten in de discussie: de Johan Cruijff ArenA is geen bijgebouw van Ajax. Het is een zelfstandige NV (Stadion Amsterdam N.V.) die haar eigen jaarrekening publiceert, haar eigen personeel heeft (65 FTE) en haar eigen winst-en-verliesrekening draait.
Uit de jaarrekening 2024/2025 van Stadion Amsterdam N.V.:
Netto-omzet: €51,2 miljoen (vorig jaar: €45,3 miljoen)
Bedrijfslasten: €45,8 miljoen
Bedrijfsresultaat: €5,4 miljoen
Nettoresultaat na belasting: €3,0 miljoen
De activiteitsgerelateerde kosten zijn het grootst: €27,4 miljoen. Dat zijn de directe kosten van evenementen, wedstrijden en exploitatie. Daarboven komen nog €7,5 miljoen aan afschrijvingen, €4,5 miljoen aan personeelskosten en €5,2 miljoen aan overige bedrijfskosten.
Wat dit zegt: de ArenA is een werkend bedrijf met reële kosten, reële opbrengsten, en een nettoresultaat dat na belasting uitkomt op circa €3 miljoen per jaar. Dat is niet niks, maar het is ook geen goudmijn.
De EBITDA (resultaat vóór afschrijvingen en rente) is een betere maatstaf voor de cashgeneratie: ongeveer €12–13 miljoen. Dát is wat het stadion operationeel oplevert voor een eigenaar.
En belangrijk detail uit de balans: de schulden van de ArenA zijn bijna nul. Een lening bij ABN AMRO van €9,1 miljoen, einddatum 2028, rente 4,75%. Dat is alles. De ArenA is nagenoeg schuldvrij.
Wat koop je dan precies?
Ajax bezit al 13,2% van Stadion Amsterdam N.V. De andere aandeelhouders zijn de gemeente Amsterdam (circa 48%) en, via de STAK-structuur, een groep certificaathouders waaronder bouwbedrijven die bij de bouw betrokken waren (circa 39%).
Die STAK-constructie is juridisch minder onschuldig dan ze oogt . Meer daarover in de verdieping.
Op de balans staat het stadiongebouw voor een boekwaarde van €120,8 miljoen. De oorspronkelijke aanschaffingswaarde was €274,6 miljoen. Er is dus al €153,9 miljoen afgeschreven.
Een koper betaalt echter geen boekwaarde, maar marktwaarde. Voor een uniek infrastructuurasset op toplocatie, met een huurder als Ajax en een volle evenementenagenda, ligt een reële waarde voor het gehele complex waarschijnlijk ergens tussen €190 en €260 miljoen.
Wat vastgoedmiljardair en RvC-voorzitter Bamberger kan betekenen
Voor de 87% die Ajax nog niet heeft, betaalt Ajax ruwweg €165–225 miljoen. En daar komt dan nog een detail bovenop: een meerderheidsbelang is per definitie meer waard dan 87% van de geheelwaarde.
Wie de controle koopt, betaalt daar een premie voor. Aan de bovenkant van de range is €225 miljoen daarmee eerder een defensieve dan een optimistische aanname.
Waarom de simpele rekensom niet klopt
De redenering die je veel hoort: “Ajax betaalt €8–10 miljoen huur per jaar, terwijl ze voor dat geld ook eigenaar hadden kunnen zijn. Ze missen tientallen miljoenen.”
Dat klopt niet. En hier is waarom.
Als Ajax het stadion koopt, stopt in wezen de huur niet. Ajax wordt dan eigenaar van een bedrijf dat zichzelf moet draaien. Die kosten verdwijnen niet, ze verschuiven. In plaats van €8 miljoen huur aan een externe partij, betaal je als eigenaar:
Rente op de aankoopfinanciering: bij een aankoopprijs van €165–225 miljoen en een rente van 4–5% is dat €7–11 miljoen per jaar
Groot onderhoud: de ArenA reserveert hiervoor jaarlijks circa €2,4 miljoen; in werkelijkheid zijn de onderhoudsuitgaven hoger (€2,1 miljoen onttrokken aan de voorziening in 2024/25)
Operationele kosten: personeel, energie, beveiliging. Die 65 FTE gaan niet weg als Ajax eigenaar wordt
Tegenover die kosten staan de opbrengsten die Ajax nu niet ontvangt: horeca, business seats, events, sponsoring op het stadion zelf. De ArenA draait op €51 miljoen omzet, maar na alle kosten resteert €3 miljoen netto.
De eerlijke vergelijking is dus:
Nu: ~€8 miljoen per jaar, weinig risico, hoge flexibiliteit.
Bij eigendom: je ruilt die €8 miljoen in voor een complete exploitatie van €50+ miljoen omzet en €47+ miljoen kosten. Met alle risico’s die daarbij horen. Het nettovoordeel ten opzichte van de huidige situatie? Op basis van de huidige ArenA-cijfers: ergens tussen €0 en €5 miljoen per jaar.
Dat is minder dan supporters denken. En het gaat gepaard met een aankoopinvestering van €165–225 miljoen.
Lees over welke andere manieren Ajax heeft om de omzet te vergroten
En dan is er nog de 2028-blokkade
Er is een praktische reden waarom dit debat niet morgen beslecht wordt: Ajax mag tot 2028 geen meerderheidsaandeel verwerven.
Eerder probeerde Ajax al 23% van de gemeente over te kopen, maar die poging werd door de overige aandeelhouders geblokkeerd op basis van de onderlinge afspraken.
Wrang detail: de kapitaalmarktrente stond destijds historisch laag. Een financiering zou toen tegen een fractie van het huidige tarief beschikbaar zijn geweest. Dat kantelt de rekensom, en wordt in deel 2 volledig doorgerekend.
De vraag op dit moment is dus niet “koopt Ajax de ArenA?”, maar: welk percentage is strategisch interessant ná 2028, en tegen welke prijs?
PSV vs. Ajax: het zijn andere vragen
PSV investeert €350–400 miljoen in de uitbreiding van een stadion dat het al bezit. Dat is een groeiinvestering: meer stoelen, meer omzet, meer macht in Europa.
Ajax zou €165–225 miljoen moeten investeren om eigenaar te worden van iets wat het nu al voor €8 miljoen per jaar gebruikt. Zonder directe groei van capaciteit of commerciële positie.
Fundamenteel andere businesscases. PSV lost een schaarstevraagstuk op. Ajax lost een eigendomsvraag op. Niet hetzelfde.
Wat dit artikel je eigenlijk wil zeggen
Een stadion kopen klinkt als een financiële shortcut. Meer inkomsten, meer controle, meer macht. En misschien klopt dat op de lange termijn, maar de rekensom is ingewikkelder dan supporters denken.
Ajax betaalt nu ~€8 miljoen per jaar voor een van de modernste stadions van Europa. Als ze het kopen, ruilen ze dat in voor een exploitatie van €50 miljoen omzet en bijna evenveel kosten. Het nettovoordeel is bescheiden. De investering is groot. En tot 2028 is de vraag sowieso hypothetisch.
De échte vraag is niet of Ajax eigenaar moet worden, maar wanneer, voor welk percentage, en of €165–225 miljoen niet effectiever besteed wordt aan het voetbalbedrijf zelf. Of, en minstens zo relevant, of controle over wie er op welke datum in het stadion staat, ook zónder overname afdwingbaar is.
Want dat de huurder van de eigen thuiswedstrijd voor een pop-act moet wijken, kost geen euro. Maar voelt wel als verlies.
In deel 2: hoe PSV, Feyenoord, AZ, FC Twente, Dortmund en Arsenal het stadion-eigendomsvraagstuk hebben opgelost en wat dat over de Ajax-situatie zegt. De impact van het renteklimaat op de hele businesscase. Wat de STAK-constructie écht betekent voor de machtsverhoudingen in Stadion Amsterdam N.V. Plus: de volledige consolidatierekensom zodra de ArenA op de Ajax-balans komt.
En de belangrijkste vraag: heeft Ajax die keuze eigenlijk niet allang gemaakt?